Budownictwo mieszkaniowe rozwijało się w latach na zwiększonych obrotach: sprzedaż mieszkań deweloperskich utrzymywała się od trzech lat na rekordowo wysokim poziomie, ruch budowlany rokrocznie poprawiał statystyki. W 2019 r. rozpoczęto rekordową liczbę budów, wydano także najwięcej pozwoleń budowlanych.

Rynek kredytów hipotecznych osiągnął historyczną wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych, korekta na rynku mieszkaniowym oddalała się, ceny mieszkań rosły. Rynek zamarł niespodziewanie w obliczu ograniczeń związanych z pandemią koronawirusa.

Co zastaniemy po powrocie do normalnego funkcjonowania w branży mieszkaniowej?

W minionych kwartałach uwagę analityków przyciągały imponujące statystyki obrazujące hossę w budownictwie mieszkaniowym. Hossa na rynku deweloperskim trwała praktycznie nieprzerwanie od 2013 r., a ostatnie trzy lata charakteryzowały się bardzo wysoką aktywnością na rynku mieszkaniowym.

Rok 2019 zapisał się jako rekordowy okres pod względem aktywności w budownictwie mieszkaniowym

• rozpoczęto realizację 237,3 tys. mieszkań (+6,9% r/r, poprawiony został rekord 221,9 tys. rozpoczętych mieszkań z 2018 r.);
• oddano do użytku 207,2 tys. mieszkań (+12,0% r/r), co było najlepszym rezultatem od 1980 r.;
• wydano pozwolenia na budowę lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym 268,5 tys. mieszkań (+4,4% r/r).

Pierwsze dwa miesiące 2020 r. wpisywały się jeszcze we wzrostową tendencję statystyk ruchu budowlanego w budownictwie mieszkaniowym. Luty br. okazał się paradoksalnie najlepszym miesiącem na przestrzeni minionej dekady zarówno pod względem ukończonych mieszkań, jak i nowo rozpoczętych budów.

Wydaje się jednak, że wybuch pandemii koronawirusa i jej opłakane skutki będą punktem zwrotnym, przyniosą odwrócenie trendu i długo wieszczoną korektę rynkową. Spadnie zarówno podaż na rynku mieszkaniowym, popyt na mieszkania, jak i ich ceny.

Argumenty za takim scenariuszem

• wszyscy deweloperzy i agencje pośrednictwa nieruchomości zamknęli w marcu biura sprzedaży, prowadzą kontakt z klientami i oferowanie mieszkań poprzez wirtualne biura i Internet. Nie sprzyja to jednak finalizowaniu transakcji, sprzedaż mieszkań praktycznie zamarła. Zamknięte pozostają kancelarie notarialne. Deweloperzy giełdowi wypuścili komunikaty o możliwym negatywnym wpływie COVID-19 na plany sprzedażowe;
• zamknięcie urzędów i praca zdalna sprawiają, że kompletowanie wniosków i decyzji administracyjnych potrzebnych do ubiegania się o pozwolenie budowlane jest bardzo utrudnione i spowolnione. Sygnały od poszczególnych deweloperów wskazują, że inwestycje budowlane ruszą późno ze względu na brak możliwości załatwienia wszystkiego poprzez system ePUAP. W urzędach zostały wystawione skrzynki, do których można wrzucać wnioski, jednak cały proces uzyskania pozwolenia nadal przebiega wolniej. Sytuacja ta wpłynie bez wątpienia na opóźnienia w rozpoczynaniu nowych inwestycji deweloperskich;
• wstrzymywanie się z decyzjami zakupowymi ze strony kupujących: gigantyczna niepewność sprzyja wyczekiwaniu. Kupujący są świadomi, że kłopoty związane z opóźnieniami i perturbacjami dotkną także i wykonawców i deweloperów, stąd oczekują spadków cen mieszkań;
• zakaz funkcjonowania najmu krótkoterminowego uderza w inwestorów, którzy utrzymywali mieszkania w tym modelu wynajmu. Inwestorzy nie mogą czerpać przychodów z mieszkań, szukają więc najemców długoterminowych. Jeżeli jednak ich nie znajdą, a będą chcieli zachować płynność finansową – będą sprzedawali mieszkania. Fala takich mieszkań doprowadzi z pewnością do obniżek cenowych na rynku mieszkaniowym;
• efekt obniżonych stóp procentowych w dużej mierze zostanie zniwelowany przez obostrzenia i wyższe marże stosowane przez banki w obecnych warunkach (premia za ryzyko), trudno zatem oczekiwać, by niższe stopy procentowe przełożyły się na zwiększoną skłonność do zaciągania kredytów w tak niepewnych okolicznościach. Sytuacja w wielu branżach jest bardzo poważna, nie unikniemy fali bankructw i kłopotów finansowych, co także ochłodzi rozgrzany rynek hipoteczny.

Pozytywne czynniki, które złagodzą wpływ odwrócenia fazy cyklu koniunkturalnego na wykonawców robót w budownictwie mieszkaniowym:

• deweloperzy po kilku naprawdę tłustych latach, gdy osiągali corocznie imponujące wyniki finansowe mają poduszkę finansową – nie powinna im grozić utrata płynności finansowej;
• część środków za już sprzedane mieszkania przez deweloperów znajduje się na rachunkach powierniczych – stąd kluczową sprawą dla deweloperów jest dokończenie trwających budów w zakładanych harmonogramach. Kolejne projekty z pewnością będą opóźniane. Stąd w krótkim okresie czasu nie należy spodziewać się dostrzegalnego spadku popytu na usługi generalnych wykonawców – uwidoczni się on w perspektywie II półrocza 2020 r.;
• możliwość zawieszenia spłat kredytów hipotecznych dla kredytobiorców, którzy utracili płynność – może to przynajmniej na początku zatrzymać potencjalną falę wyprzedaży mieszkań;
• po mizernych wynikach w początkowym okresie funkcjonowania, wreszcie widać pewne ożywienie realizacji rządowego programu Mieszkanie +. Realizacja tych inwestycji nie powinna być zagrożona i może być w pewnym stopniu amortyzatorem spodziewanego spadku popytu na usługi budowlane ze strony deweloperów w dłuższym okresie czasu.

Zaawansowanie programu Mieszkanie +

• 907 mieszkań na etapie budowy (stan na 31.12.2019)
• 18 000 mieszkań na etapie projektowania z zatwierdzonym finansowaniem
• w 2019 rozpoczęto budowę Mieszkań + m.in. w Dębicy (201 mieszkań), Mińsku Mazowieckim (138), Świdniku (108), Krakowie (481), Zamościu (96), Radomiu (124) i Łowiczu (96)
• w 2020 roku mają się rozpocząć budowy w ok. 20 lokalizacjach.

Dokładny wpływ na poziom produkcji budowlano-montażowej w budownictwie mieszkaniowym oszacować będzie można, gdy zniesione zostaną ograniczenia związane z pandemią. Przedstawimy wtedy najbardziej prawdopodobny scenariusz. Zachęcamy do zapoznania się z prognozami bazowymi zaprezentowanymi w raporcie “Sektor budowlany w Polsce I połowa 2020 r.”.

Hume’s Institute to wiedza. PMR Market Experts to doświadczenie. Gdy łączymy siły – Ty zyskujesz przewagę konkurencyjną. Zobacz, jak możemy wspierać Twój biznes.

Hume’s Institute to wiedza. PMR Market Experts to doświadczenie. Gdy łączymy siły – Ty zyskujesz przewagę konkurencyjną. Zobacz, jak możemy wspierać Twój biznes.

Szymon Jungiewicz

Head Construction Market Analyst

Construction

Sektor budowlany w Polsce

Analiza rynku i prognozy rozwoju na lata 2026-2031

Więcej